封政文〔2020〕11号

 

各乡（镇）人民政府，县人民政府有关部门：
　　《封丘县农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
 
 

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2020年4月13日

 

封丘县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

 

第一章  总则

 
      第一条为贯彻《中华人民共和国土地管理法》，规范有序开展集体经营性建设用地入市工作，促进城乡统一的建设用地市场建设，结合我县实际，制定本管理办法。
      第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指土地利用总体规划、城乡规划（或国土空间规划）确定为工业、商业等经营性用途的农村集体建设用地。农民集体对其所有的工业、商业等经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
      本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定双方权利义务的行为。中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、行政法规另有规定外，均可依法取得集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用和经营。
      第三条 集体经营性建设用地入市必须坚持土地公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。
      第四条 县自然资源主管部门、各乡（镇）人民政府按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。发展改革、财政、住房和城乡建设、农业农村、生态环境、市场监督管理、金融、税务等相关部门按照职能分工配合做好有关工作。
 

第二章 入市范围和要求

 
      第五条依照土地利用总体规划、城乡规划（或国土空间规划）确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体建设用地，方可纳入入市交易范围。对存量集体建设用地，允许在依法收回其使用权后，依据国土空间规划开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属，按照新的规划条件确定入市范围。允许农民集体在符合规划用途和农民自愿的前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。
      第六条 拟入市土地现状为农用地、未利用地的，应当首先依法纳入土地利用年度计划，办理农用地和未利用地转用手续，履行耕地占补平衡义务，方可依据规划的经营性用途入市；符合报批城乡建设用地增减挂钩政策的，也可报批“增减挂”批次用地后入市。
      第七条 农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：
      （一）完成集体土地所有权登记，可以根据情况申请办理土地使用权首次登记；
      （二）城乡建设规划要编制覆盖到位，规划有明确的土地用途和相关规划控制指标，且符合土地利用总体规划相关要求；
      （三）符合产业、环保等政策及标准要求；
      （四）土地及宗地上的建（构）筑物、附属设施产权明晰，无权属争议，未被司法机关或有权机关查封或限制权利；
      （五）需要处理的土地使用、承包、经营等权利和地上建筑物、其他附着物产权以及相应的补偿已经处理完毕；
      （六）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；
      （七）入市事项已经本农民集体内部集体决策同意。
      第八条县自然资源主管部门应统筹考虑年度国有土地和集体土地的供应量，把好入市节奏和总量，确保土地市场供应可控和可调；应综合考虑国有土地市场情况，审慎批准集体经营性建设用地入市用于房地产开发。
 

第三章 入市主体

 
      第九条农民集体所有的经营性建设用地属于本集体成员集体所有，由代表其行使所有权的集体经济组织或法律规定允许的主体负责入市工作。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权，未成立集体经济组织的由村民委员会代表行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织代表集体行使所有权，未成立集体经济组织的由村民小组代表行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权，未成立乡镇集体经济组织的由乡（镇）人民政府代表集体行使所有权。
      第十条集体经济组织或者乡（镇）人民政府、村民委员会、村民小组依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体，也可以委托其他具有法人资格的组织代理实施入市；尚未依法取得法人资格的，应当委托其他具有法人资格的组织代理实施入市，并依法签订授权委托书，明确代理权限。
 

第四章 交易方式和权利权能

 
      第十一条集体经营性建设用地使用权出让是指农民集体将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
      集体经营性建设用地租赁是指农民集体将集体经营性建设用地出租给使用者使用，由使用者与农民集体签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。
      集体经营性建设用地作价出资（入股）是指农民集体以一定年期的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资投入给企业或个人使用，土地使用权由企业或个人持有的行为。土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有，参与分红。
      第十二条以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权，其出让及其最高年限等参照同类用途的国有建设用地执行。
      第十三条 以出让、租赁、作价出资（入股）方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租、抵押等，合法权益受法律保护，法律、行政法规另有规定或者交易合同另有约定的除外。集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押等，参照国有建设用地管理相关规定执行。
      银行业金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请以集体经营性建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。在抵押权存续期间，国家依法征收该宗土地的，抵押人应当以所得补偿费用优先偿还借款人债务。
      第十四条  集体经营性建设用地使用权变更、转移、抵押的，地上建筑物、其他附着物所有权一并变更、转移、抵押。转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权的，集体经营性建设用地使用权一并转移、抵押。
      第十五条 土地使用权人依法取得的集体经营性建设用地使用权，在合同约定的使用期间，除合同另有约定、法律和行政法规另有规定外，不得提前收回。提前收回集体经营性建设用地使用权的，依照双方签订的书面合同办理，法律和行政法规规定的除外。因乡（镇）村公共设施和公益事业建设，政府依法对集体经营性建设用地实行征收，需要收回集体经营性建设用地使用权的，应依法给予土地使用权人合理补偿。集体经营性建设用地使用权交易双方对合同执行产生争议的，由交易双方依据合同法有关规定协商处理，协商不成的，依照合同约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
 

第五章 入市程序

 
      第十六条集体经营性建设用地入市前，入市主体应结合当地自然资源主管部门，完成以下准备工作：
      （一）确定拟入市宗地实际所有权人与集体土地所有权证载权利人是否一致，若不一致，应申请县级以上人民政府重新确权、重新办理集体土地所有权证；
      （二）对拟入市宗地进行勘测定界，取得正式测绘成果；
      （三）自然资源主管部门凭拟入市地块坐标，套合土地利用现状图、土地利用总体规划图、城乡规划图，认定是否为现状建设用地，是否符合规划；
      （四）拟入市宗地若为农用地或未利用地，应依法报批转为建设用地；
      （五）取得县自然资源主管部门出具的规划设计条件，明确拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求，同时发改部门应出具产业意见，工业项目的环保部门应出具环保意见；
      （六）委托专业评估公司进行地价评估，为入市价格提供参考。
      第十七条入市主体应当制定入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件，交易方式、入市起始价格、竞买保证金、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。县人民政府有关部门和乡（镇）人民政府应为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明和政策指导。入市方案经本集体经济组织民主决策确定后形成的入市决议，作为后续申请入市、拟订合同和履约监管协议的依据。
      第十八条各乡（镇）人民政府全程监管集体经营性建设用地入市工作，依法在本集体内部集体研究决定，履行民主决策程序，形成正式表决影像、文字材料。对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托，资金使用、收益分配等事项，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。具体操作应严格按农村集体经济组织章程或《村委员会组织法》第四章“村民会议和村民代表会议”的相关执行。决议结果，必须向全体村民公示。
      第十九条乡（镇）人民政府就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审核意见。
      第二十条 入市主体（或实施主体）持相关资料向县自然资源主管部门提出入市申请。申请资料包括：
      （一）入市申请书；
      （二）入市决议；
      （三）拟入市交易方案；
      （四）土地所有权证书；
      （五）所在乡（镇）人民政府审核意见；
      （六）规划条件通知书、宗地测绘图、发改意见、环保意见；
      （七）入市主体的法人机构证书及法定代表身份证证明材料；
      （八）其他需要提供的资料。
      第二十一条县自然资源主管部门会同有关部门审核拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划、用途管制、生态环境保护、产业准入要求、收益分配原则等。
      第二十二条入市申请经审核符合入市条件的，报经县人民政府批准后实施。入市核准书由批准入市的人民政府或其委托的自然资源主管部门出具。
      第二十三条经批准的集体经营性建设用地入市交易应纳入政府的公共资源交易平台、城乡统一的土地市场交易平台公开交易。入市主体根据入市方案确定的交易方式，在中国土地市场网、土地有形市场或者指定的场所、媒介发布交易公告。集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资（入股）的交易方式和交易程序可参照国有建设用地交易有关规定执行。
      农村集体经营性建设用地入市鼓励采用招标、拍卖和挂牌形式进行。对有两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖或挂牌方式公开交易。
      第二十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）交易成交后，由入市主体与竞得人签订《编号××农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。交易结果应在本集体经济组织事务公示栏、公共资源交易门户网站等进行结果公示，接受社会和群众监督。
      第二十五条入市宗地成交并经公示完毕后，交易双方应当依照土地管理法、合同法等法律、行政法规的规定，签订《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》（或出租合同、作价入股合同，以下简称“交易合同”）。交易合同必须载明土地界址、面积、动工期限、竣工期限、使用期限，交地时间、交易价款、价款支付时间及方式，土地用途、规划条件和产业准入等；必须约定提前收回的条件及补偿方式，使用权期间届满后的续期及地上建筑物和其他附着物所有权处理方式，使用权转让、出租、抵押等的条件，违约责任等。
      交易合同由宗地所在乡（镇）人民政府作为合同鉴证单位。合同签订后向县自然资源主管部门进行合同备案。县自然资源主管部门应当将交易合同信息上传至土地市场动态监测监管系统。
      第二十六条集体经营性建设用地使用权的取得人在入市合同签订后，可以向县自然资源主管部门领取建设用地规划许可证；在缴清土地价款和相关税费后，可以向不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。
      用地人可依法办理报建、验收等后续开发建设相关手续。对依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、构筑物的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。
 

第六章 地价和中介管理

 
      第二十七条实行集体经营性建设用地使用权与国有建设用地使用权交易同等的地价监测、信息发布制度规定等。县人民政府组织制定并及时更新本地区城乡统一的基准地价、标定地价，并根据农村经济发展和土地市场状况适时调整，实践中逐步实现与国有建设用地相统一的地价体系。
      第二十八条 入市主体确定入市起始价格时，可以参考评枯机构对拟出让地块的正常土地市场价格的评估结果，也可以参照基准地价、标定地价等法定公示地价，根据土地评估价格综合考虑土地市场等情况，确定入市土地的底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起始价格、竞买保证金等。
      第二十九条 农村集体经营性建设用地公开出让的起始价和底价，原则上不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让起始价的50%，拟定的出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和。不符合上述要求的，自然资源主管部门不予审核其入市申请。
      为切实维护市场交易秩序和集体经济组织成员利益，成交结果公示时，交易价格明显低于市场价格的，县人民政府有优先购买权。
      第三十条 农村集体经营性建设用地入市，农民集体应承担相应的基础设施建设等开发成本。
集体经营性建设用地入市及转让、互换、赠与等二级市场，应承担与国有土地等同的税赋。可参照国有土地税收政策，按对应的税种和税率，征收相对应种类的调节金。
      第三十一条鼓励社会中介组织为集体经营性建设用地使用权交易提供推介、咨询、估价、勘测、设计、经纪、融资担保等市场化服务。要加强指导和监督，推动将集体经营性建设用地使用权交易纳入土地市场信用体系，实施失信联合惩戒。
 

第七章 资金管理和收益分配

 
      第三十二条 财政部门和公共资源交易中心应设立集体经营性建设用地入市专门账户，用于相关资金管理。
      受让人应按照集体经营性建设用地使用权出让合同约定支付土地价款，并缴入指定专户。逾期未付清的，出让人有权解除合同，并可向受让人请求违约赔偿。
      第三十三条集体经营性建设用地使用权入市交易的，由财政主管部门会同自然资源主管部门按规定征收土地增值收益调节金。出让、租赁集体经营性建设用地使用权，或以集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）并取得收入的单位和个人，应当依照规定缴纳土地增值收益调节金。
      土地增值收益调节金应综合考虑形成土地增值收益的因素，可按照转移集体经营性建设用地使用权所取得的土地增值收益的20%至50%征收，征收比例的设置应充分考虑土地用途、交易方式和政府对入市宗地周边基础设施、公共服务配套等开发投入等因素。为平衡农民集体入市收益，可按不同土地用途、不同地价级别，分别征收不同比例的调节；对增值收益计算确有困难的，可按交易价款总额作为征收基数。具体征收办法由县财政部门会同自然资源主管部门制定。
      《中华人民共和国土地增值税法》出台实施后，将通过土地增值税对农村集体经营性建设用地的土地增值收益予以调节。
      第三十四条农民集体获得的集体经营性建设用地入市收益，归农民集体全体成员所有。农民集体所得的入市收益内部分配及使用，应按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，依法履行民主决策程序，并落实财务公开和公示制度，对入市成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，及时向集体经济组织全体成员公示。
      制定入市收益使用分配指导意见，农民集体获得的入市收益原则全部用于集体经济发展和集体基础公益事业支出，需分配到个人的，分配标准可结合入市地块所在区域的征地补偿标准，多余部分要留归集体使用，并严格实行“村财乡管”、江南全站在线客服等资金监管措施，接受全过程、全方位监督，确保资金规范使用。
      集体内部分配入市收益时，应兼顾集体经济长远发展和成员个人利益。切实防止集体经济组织内部少数人非法处置、侵占集体经营性建设用地及其入市收益，防止外部资本非法控制集体经营性建设用地使用权，侵吞入市收益。
 

第八章 开发利用和监管

 
      第三十五条 集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集休和其他社会公共利益。
      第三十六条集体经营性建设用地使用权人应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划（或国土空问规划）确定的用途使用土地，严禁擅自改变规划条件。经原批准机关依法批准改变土地用途或规划条件的，必须重新签订合同，集体经营性建设用地使用权受让方向集体经济组织补缴土地有偿使用差价，集体经济组织向县人民政府补缴土地增值收益调节金及相关税费。
      对改变土地用途、需补缴土地有偿使用差价等重大问题，在提交原批准机关批准前，农民集体应制订方案，集体讨论表决。
      第三十七条入市主体可以委托其他组织对拟入市的集体经营性建设用地进行场地平整、拆迁安置、基础设施建设等工作，对前期开发涉及的原土地使用权人，地上建筑物所有权人进行合理朴偿。对位于城镇开发边界内的集体经营性建设用地，经农民集体民主决策同意并支付相关前期开发费用的，县人民政府可以对规划片区内的国有建设用地和集体经营性建设用地统一组织前期开发。
      第三十八条县人民政府有关部门依据职责建立健全集体经营性建设用地开发利用制度，实施部门联合监管。各部门按照“谁职责、谁监管”原则对合同约定事项实施监管。县人民政府有关部门提出产业准入、开发投资等条件并纳入合同内容或签订履约监管协议的，由相关部门按照职责分工对约定事项实施监管。县自然资源主管部门要加强对使用集体土地行为的监督检查，严肃查处违反国土空间规划和用途管制的问题。
      第三十九条擅自将农村集体经营性建设用地通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式交由单位和个人使用的，由自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
      第四十条入市合同约定的土地使用期届满前，用地人可提出续期申请，在同等条件下，现用地人有优先续期权。农民集体同意续期的，续期价款可参照评估价，重新签订出让合同；农民集体不同意续期或用地人未申请续期的，该宗地上由现用地人投资建设的地上及地下附着物，可参照评估的残值价格给予补偿。国家另有政策规定的，依其规定。
 

第九章附则

 
      第四十一条  本办法实施之前已办理流转的集体经营性建设用地，参照本办法予以规范，在完善入市前期系列资料的基础上，办理集体建设经营性建设用地入市手续。
      第四十二条  按出让、租赁、作价出资（入股）分别制定统一的入市方案、表决决议书、成交确认书、入市合同等格式化文本，以规范入市手续和内容。
      第四十三条  本办法由县自然资源主管部门负责解释。
      第四十四条  本办法自印发之日起实施，试行期一年。